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Immobilienkauf Besonders für junge Menschen kann fehlendes Eigenkapital zu Problemen führen / Experten raten zu langer Zinsbindung

Vollfinanzierung birgt Risiken

Berlin.Geht es um Baufinanzierung, sind sich Experten in einem Punkt meist einig: Ohne Eigenkapital geht es nicht. Nicht nur, weil der Kreditbedarf dann größer ist. Auch, weil die Zinsbelastung dann steigt, wie Berechnungen der Stiftung Warentest zeigen. Topzinsen gibt es meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Wer damit nicht auskommt, zahlt einen Aufschlag. Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf –also dem fremdfinanzierten Anteil am Immobilienwert.

Dennoch ist gerade der Punkt Eigenkapital für viele Käufer ein Problem: „Gerade junge Leute haben in der Regel noch keinen nennenswerten Betrag für eine Immobilie angespart“, sagt Tarkan Atik von der Dr. Klein-Baufinanzierung, einem bundesweit tätigen Finanzdienstleister. „Trotzdem möchten sie ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben.“

Manche Finanzinstitute bieten daher eine Alternative: die 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises. „Die Nebenkosten muss der Kunde dann aus eigener Tasche zahlen“, erklärt Dirk Eilinghoff vom Portal Finanztip. „Für Leute, die ein hohes Einkommen, aber kein Eigenkapital haben, kann das ein Weg sein.“

Wer mit dieser Lösung liebäugelt, sollte sich im Klaren darüber sein, dass die Immobilie am Ende teurer wird als mit einer klassischen Finanzierung, bei der die meisten Banken einen Eigenanteil von 20 Prozent des Kreditwertes fordern. „Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz“, gibt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren zu bedenken.

Junge Leute sollten sich gut überlegen, ob sie sich auf Jahre mit hohen Zahlungen für Zinsen belasten. Ihrer Ansicht nach können sich nur Gutverdiener eine solche Finanzierung leisten. „Wer weiß, dass er über lange Jahre verlässlich verdient, wird vielleicht damit glücklich.“

Höhere Raten möglich

Auch Atik sieht Nachteile einer 100-Prozent-Finanzierung. Kunden müssen mit höheren Raten rechnen, und können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sie die finanzielle Belastung nicht nur über eine längere Zeit, sondern haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung.

Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus. „Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen“, sagt Atik. „Aber je höher der Beleihungsauslauf wird, umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden.“

„Es kommt auch wesentlich auf die benötigte Kreditsumme an“, sagt Eilinghoff. „Bei einer günstigen Immobilie für 120 000 Euro auf dem flachen Land ist eine 100-Prozent-Finanzierung mit einem guten Einkommen eher machbar als bei einer 400 000 Euro teuren Immobilie in der Großstadt.“ Denn dann können die Kreditnehmer den Kredit schneller zurückzahlen.

Lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren sind bei einer 100-Prozent-Finanzierung laut Atik hilfreich. „Gerade in Niedrigzinszeiten sollten Käufer die Chance nutzen und möglichst viel und schnell tilgen“, betont auch Reinhold-Postina. Steht eine Erbschaft an oder wird eine Versicherung fällig, sollte man mit der Bank Sondertilgungen vereinbaren. So ist man schneller mit der Abzahlung des Kredits fertig.

Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. „Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend“, unterstreicht Atik. „Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswert besonders schmal.“