Haus und Garten

Wohnung Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler / Monatlich fallen etwa 2,16 Euro pro Quadratmeter für die „zweite Miete“ an

Betriebskosten: Genau prüfen

Archivartikel

Hamburg.Nebenkosten machen einen großen Teil der Bruttomiete aus. Manche bezeichnen sie deshalb als „zweite Miete“. Unter Betriebskosten versteht man die Ausgaben, die dem Eigentümer einer Immobilie laufend entstehen. Grundsätzlich gilt, dass sie „immer etwas mit der Nutzung der Immobilie durch den Mieter zu tun haben müssen. Kosten, die allein dem Eigentümer entstehen, fallen nicht darunter“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Im Schnitt zahlen Mieter dafür monatlich 2,16 Euro pro Quadratmeter. Das zeigt der jüngste Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Basis der Abrechnungen von 2017 erstellt hat. Doch nicht jede Nebenkostenabrechnung ist korrekt. Etliche enthalten Posten, die die Vermieter gar nicht auf ihre Mieter umlegen dürften. Mieter sollten die jährlichen Abrechnungen genau prüfen. Zumal nicht jede Betriebskostenabrechnung berechtigt ist. „Mieter müssen neben der Netto-Kaltmiete nur dann Nebenkosten zahlen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist“, erklärt Chychla. Eine Ausnahme bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser. An Formulierungen im Mietvertrag dazu bestehen keine hohen Anforderungen, urteilte der Bundesgerichtshof.

Vereinbarung im Vertrag

Damit Vermieter die Kosten wirksam umlegen können, genügt eine einfache Klausel, etwa: „Die Betriebskosten sind umlegbar“, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Die Abrechnung an sich „muss eine Zusammenstellung der einzelnen Kostenarten enthalten“, erläutert Chychla. Und sie muss jeweils die Gesamtbeträge nennen. Auch ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel ist vorgeschrieben. Damit wird der genaue Kostenanteil des Mieters berechnet. Zudem müssen die angefallenen Betriebskosten den bereits geleisteten Vorschüssen des Mieters gegenübergestellt werden. Aber was genau gehört zu den umlegbaren Betriebskosten?

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind 17 Kostenarten aufgeführt. Neben Heizung und Warmwasser gibt es 14 „kalte Betriebskosten“, etwa Grundsteuer, Versicherung, Abwasser, Müllabfuhr, Hauswart, Reinigung des Hauses, der Straße sowie des Schornsteins und die Gartenpflege. Unter Position 17 stehen sonstige Betriebskosten, die zusätzlich zu den üblichen 16 Kostenarten anfallen. „Denkbar sind zum Beispiel Concierge- und Bewachungsdienste oder auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder“, sagt Rechtsanwalt Johannes Hofele.

Diese Kosten sollten Mieter besonders sorgfältig prüfen. „Wichtig ist, dass diese Kosten explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, sonst dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Unter „Sonstige Betriebskosten“ führen manche Vermieter Kosten auf, die woanders hingehören oder nicht umlegbar sind. „Das verstößt gegen das Transparenzgebot. Kosten, die irgendwo aufgeführt werden, wo man sie nicht erwartet, müssen Mieter nicht bezahlen“, so Hofele.

Verstoß gegen Transparenzgebot

Verwaltungskosten für die Immobilie sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören laut BetrKV nicht zu den umlegbaren Kosten. „Gerade Letztere sind streitanfällig“, so Wagner.

Bei Beanstandungen können Mieter Nachforderungen in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückhalten, erklärt Chychla. Mieter haben das Recht, Original-Belege beim Vermieter einzusehen. Anspruch auf Kopien haben sie meist nicht. Wollen Mieter nachzuvollziehen, ob sich die abgerechneten Kosten im angemessenen Rahmen bewegen, können sie sich am Betriebskostenspiegel orientieren. Dieser listet die Höhe der Kostenarten und die üblichen Kostensätze pro Quadratmeter und Monat auf. „Mieter sollten dabei beachten, dass es regionale Unterschiede gibt“, sagt Wagner. dpa