Haus und Garten

Recht Oft stellt sich nachträglich heraus, dass man weniger Wohnfläche erworben hat als versprochen

Das richtige Maß beim Immobilienkauf

Archivartikel

Bonn/Berlin.Wohnraum ist teuer. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn das neue Zuhause am Ende kleiner ist als vereinbart – ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Welche Rechte haben Käufer dann, und wie können sie spätere Probleme vermeiden?

„Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen“, erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Bauträger begründeten Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden. Die sind beispielsweise durch behördliche Auflagen gegeben.

Umgang mit Toleranzgrenzen

Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Feuersängers Erfahrung. In diesem Fall muss der Käufer die Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen.

„Das Beste für sie wäre, die Klausel zu streichen und eine Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren.“ Wegen der hohen Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer aber in aller Regel am kürzeren Hebel.

Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel komplett aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne dabei etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, erklärt Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. „Und die geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus.“ Liegt die Abweichung unter dieser Grenze, hat der Käufer schlechte Karten.

Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen sind die Maße dagegen schon bei Vertragsschluss gegeben. Die Käufer sollten dennoch schon bei der Besichtigung der Immobile ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin.

Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Doch Verkäufer, die falsche Angaben zur Wohnfläche ihrer Immobilie machen, können unter Umständen zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet werden. „Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern missverstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren“, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. „Das gehört zu ihren vorvertraglichen Pflichten.“

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschaden verlangen. „Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar“, stellt Heilmann klar.

Häufige Vertragsklausel

Ein Lösungsversuch aus Verkäufersicht sieht wie folgt aus: Häufig enthalten Kaufverträge die Formulierung „Gekauft wie gesehen“. „Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt“, erklärt Heilmann.

„Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel allerdings nicht“, erklärt das Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein. In diesem Fall hat der Käufer das Recht, den Vertrag anzufechten. Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit. „Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerkstelligen.“