Haus und Garten

Immobilien In Zeiten niedriger Zinsen versprechen Ferienwohnungen Rendite mit Spaßfaktor – es gibt aber einiges zu bedenken

Kauf will gut überlegt sein

DÜSSELDORF.Ob Allgäu, Schwarzwald, Rügen oder sogar Mallorca: In diesen Sommerferien werden wieder viele Deutsche daran denken, sich eine eigene Ferienimmobilie zuzulegen. Denn die Baugeld-Zinsen sind weiterhin niedrig, und die Investition verspricht Rendite mit Spaßfaktor. Aber noch mehr als bei der Immobilie zum Dauergebrauch sollten sich Käufer gut vorbereiten.

Eine Ferienimmobilie kann der Eigentümer während seines Urlaubes selber nutzen und so die Kosten für Hotel oder gemietete Immobilie sparen. Die restliche Zeit vermietet der Eigentümer an Feriengäste und erzielt, ganz ohne Mietpreisbremse, in der Woche das, was eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus bestenfalls im Monat einbringt. So seien Renditen von acht Prozent möglich, rechnete jüngst ein Ferienvermietungsportal vor. Die Argumente der Immobilienmakler klingen vergleichbar. Allerdings sollten Käufer auf Folgendes achten:

Kaufpreis: Wer überteuert eine Ferienimmobilie erwirbt, wird sich mit guter Rendite und Wertsteigerung schwertun. Das Problem: Anders als zu Hause ist das vertretbare Preisniveau in der Fremde nicht so leicht abzuschätzen – vor allem dann, wenn mit hohen Ferienvermietungseinnahmen geworben wird. Auf der sicheren Seite ist der Käufer dann, wenn er dem Kaufpreis die Einnahmen einer potenziellen Dauervermietung an Einheimische gegenüberstellt. Zahlen dafür gibt es im Mietspiegel. Liegt der Kaufpreis bei einer Höhe bis zum 25-fachen einer jährlichen Kaltmiete, dürfte der Kaufpreis noch angemessen sein.

Eine Beispiel-Rechnung dazu: Eine Ferienwohnung würde sich für 500 Euro kalt ganzjährig an Einheimische vermieten lassen. Etwa zehn Prozent sollte der Eigentümer an Kosten für Instandhaltungsrücklage und sonstige Kosten berechnen, die am Eigentümer hängenbleiben. Macht eine Jahreseinnahme von 5400 Euro (450 mal 12). Das 25-fache davon wären 135 000 Euro. Mit Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und so weiter) ergeben sich etwa 150 000 Euro Investition. Bezogen darauf wären 5400 Euro jährlicher Ertrag immerhin noch 3,6 Prozent Rendite.

Genehmigungen: Der Käufer sollte klären, ob eine Nutzung als Ferienwohnung für Gäste überhaupt erlaubt ist. Wer eine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern allein zur gewerblichen Ferienvermietung nutzt, verstößt in manchen Städten oder Gemeinden gegen ein Zweckentfremdungsverbot. Solche Verbote werden in Form von Gemeindesatzungen erlassen. Darüber hinaus ist es möglich, dass eine Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, dass die Ferienvermietung im Haus zulässig ist.

Weitere Kosten: Eine hohe Auslastung erreicht ein Vermieter nur, wenn er viel Werbung etwa in Ferienvermietungsportalen macht – diese Kosten sollte er in seine Kalkulation mit einbeziehen. Darüber hinaus sind Servicekräfte vor Ort notwendig, etwa für die Schlüsselübergabe, Endreinigung, Reklamationen. Bevor jemand eine neue Karriere als Ferienvermieter anstrebt, sollte geklärt haben, wer zu welchen Kosten das übernimmt. Die höheren Kosten für Versicherungen sollten ebenfalls berücksichtigt werden.