Haus und Garten

Recht Wechsel zwischen zwei Wohnungen braucht Zustimmung der Eigentümer / Neue Verträge notwendig

Ohne Vermieter platzt der Tausch

Archivartikel

Hamburg.Es könnte so einfach sein: Der älteren Frau ist ihre Vier-Zimmer-Wohnung zu groß geworden, seit ihr Mann nicht mehr lebt und die Kinder aus dem Haus sind. Dem Pärchen, das demnächst Nachwuchs erwartet, käme die große Wohnung gerade recht. Ihre zwei Zimmer reichen bald nicht mehr. Warum also nicht tauschen?

„In der Tat wäre der Wohnungstausch ein Weg, um der Wohnungsknappheit besonders in großen Städten und Ballungsgebieten zu begegnen“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dabei entstehen zwar keine zusätzlichen Wohnungen. Aber die Wohnflächen werden besser genutzt.

Trotzdem bleiben Mieter oft in ihren zu groß gewordenen Wohnungen. Ein Grund: Nach der Erfahrung von Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, sind Vermieter meist nicht an einem Tausch interessiert. „Die meisten erhoffen sich nach dem Auszug des alten Mieters bei einer Neuvermietung höhere Mieten. Die würden sie bei einem Tausch nicht realisieren können.“

Bei einer Neuvermietung können Vermieter die Miete anheben. Wenn eine Zwei-Zimmer-Wohnung dann aber genauso viel oder sogar mehr kostet als die alte Vier-Zimmer-Wohnung, verzichten viele Mieter lieber auf den Wohnungswechsel.

„Bei einem Wohnungstausch werden neue Mietverträge abgeschlossen oder die Tauschpartner treten in den Mietvertrag des jeweils anderen ein“, erklärt Chychla. Bei beiden Varianten geht es aber nicht ohne Mitwirkung des Vermieters.

Fristlose Kündigung möglich

Ein Tausch, bei dem die Konditionen für beide Partner gleichbleiben, wäre eine Möglichkeit, Wohnraum bedarfsgerechter zu nutzen. „Aber es gibt in Deutschland kein Recht auf Wohnungstausch. Wenn Vermieter nicht mitspielen, können Mieter nicht viel machen“, betont Happ.

Keinesfalls sollten Mieter ihre Wohnungen hinter dem Rücken der Vermieter tauschen. „Sonst riskieren beide die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund beziehungsweise die fristgemäße Kündigung, jedenfalls wenn sie den Tausch nach Abmahnung nicht rückgängig machen“, warnt Rechtsanwältin Alice Burgmair von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Denn dann handelt es sich um die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der früheren Wohnung.

Eine Möglichkeit, ohne neuen Mietvertrag zu tauschen, könnte die Untervermietung der eigenen Wohnung an den jeweiligen Tauschpartner sein. „Das ist aber auch nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich“, so Happ. Der darf zwar die Untervermietung nicht ohne Weiteres verbieten: Der Untervermieter hat gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.

Heikle Lösung

Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter aber sein Veto einlegen. „Wer die gesamte Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, muss nach erfolgloser Abmahnung ebenfalls mit einer Kündigung rechnen“, betont Burgmair.

„Selbst wenn der Vermieter zustimmt, ist die Sache heikel“, so Happ. „Denn der Mieter bleibt ja in seinem bisherigen Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten.“ Das heißt, er muss für Miete und Betriebskosten aufkommen und sorgsam mit der Mietsache umgehen. Wenn sein Untermieter das nicht tut, muss er für Schäden und Kosten aufkommen.

Es gibt bundesweit verschiedene Versuche, in kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften, die über größere Bestände an Wohnungen verfügen, Tauschbörsen zu installieren. Ziel ist, dass ihre Mieter und Mitglieder untereinander tauschen. Die Mieten der alten Verträge werden beibehalten oder nur geringfügig angepasst. „Aber das läuft nur ganz zäh an, selbst wenn die Konditionen für beide Partner gut sind“, beobachtet Chychla.

Ein Grund könnte sein, dass den Mietern der Aufwand für den Umzug zu hoch ist. Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle. „Ältere Menschen haben oft große, schwere Möbel, von denen sie sich nicht trennen möchten, die aber nicht in eine kleine Wohnung passen. Außerdem wollen sie nicht aus ihrer vertrauten Umgebung weg. Um solchen Mietern den Umzug schmackhafter zu machen, bieten manche Wohnungsunternehmen sogar Prämien an“, erläutert Happ, und ergänzt: „Aber das scheint auch nicht gut angenommen zu werden.“