Rendite richtig kalkulieren

Düsseldorf.Mieteinnahmen, Steuerersparnis, Wertsteigerung: Die eigene Immobilie zur Kapitalanlage gilt im Minizins-Zeitalter als der Königsweg, um doch noch eine gute Rendite mit dem Geld zu erzielen. Immobilienmakler rechnen teilweise verlockende fünf bis zehn Prozent vor. Aber stimmt das?

Die Rendite drückt aus, wie viel Gewinn in Prozent das eingesetzte Geld pro Jahr einbringt. Eine Immobilie wird so einerseits vergleichbar mit anderen Kapitalanlagen, andererseits vergleichbar mit anderen Immobilien, egal ob nun Studentenwohnung oder Einfamilienhaus.

Bei der selbstgenutzten Immobilie ist eine Rendite-Berechnung ebenfalls möglich, allerdings weniger sinnvoll: Es geht da eher um subjektive „Wohlfühl-Rendite“, in dem Eigenheim zu leben, das einem gefällt. Selbst wenn ein paar Straßen weiter eine bessere Rendite möglich wäre, zählt dann eher, ob zum Beispiel die Aufteilung für die Familie passt. Bei der Immobilie zur Kapitalanlage ist indes Nüchternheit gefragt: Was bekommen Sie jetzt fürs Geld? Und was werden Sie voraussichtlich in 10, 20 oder 30 Jahren für in Prozente bekommen haben? Das soll die Rendite-Berechnung bei einer Immobilie beantworten.

Welche Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie?

Alles, was Geld kostet oder Geld einbringt. Also etwa der Kaufpreis, Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarhonorar), Mieteinnahmen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand, Nutzungsdauer (Zeit bis zur geplanten Veräußerung), Wertsteigerung, Steuern (Ersparnisse und Belastungen) und Finanzierungskosten.

Wie lautet die Formel für die Immobilien-Rendite?

Wenn ein Prozentwert als Immobilie-Rendite in den Raum geworfen wird, sollte ein kritischer Anleger erstmal nachfragen, welche Rendite gemeint ist. Es wird unterschieden zwischen folgenden Typen:

Brutto-Rendite: Erfasst werden Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten, nicht aber laufender Aufwand wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten oder Steuern.

Netto-Rendite: Der laufende Aufwand wird abgesehen von Steuern herausgerechnet, deshalb fällt die Netto-Rendite immer geringer aus als die Brutto-Rendite.

Eigenkapital-Rendite: Sie berücksichtigt die Zinsen für die Finanzierung als laufenden Aufwand und stellt den verbleibenden Ertrag ins Verhältnis zum Eigenkapital. Bei geringerem Zinsaufwand – wie derzeit – erscheint die Eigenkapital-Rendite hoch. Sie ist aber immer nur eine Momentaufnahme, da zum Beispiel Tilgung oder Wertsteigerung außen vor bleiben.

Objekt-Rendite: Sie erfasst alle Einnahmen und Ausgaben, auch Steuerzahlungen sowie -ersparnisse, nicht aber die Finanzierungskosten. Es wird also unterstellt, die Immobilie würde vollständig mit Eigenkapital erworben. Dadurch zeigt sich deutlicher die reine Rendite der Immobilie, denn die Zinsen für eine Finanzierung können zum Beispiel je nach Ort oder je nach Kunden unterschiedlich sein.

Wie wird die Rendite für eine längere Anlagedauer ermittelt?

Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage setzt voraus, dass sich der Anleger eine Zeit lang binden will, in der Regel mindestens zehn Jahre. Denn die Erwerbsnebenkosten sind hoch. Die Grunderwerbsteuer allein beträgt in einigen Ländern mittlerweile 6,5 Prozent, hinzu kommen Maklercourtage sowie Kosten für Notar und Grundbuch, so dass teilweise deutlich mehr als zehn Prozent Erwerbsnebenkosten anfallen. Deshalb nutzt eine Momentaufnahme auch wenig. Vielmehr sollte sie über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren ermittelt werden. So besteht dann auch wieder eine Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalanlagen, etwa Aktien oder Anleihen, die meist ebenfalls längerfristig gehalten werden, um Schwankungen auszusitzen.