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Recht Unterschiedliche Vertragsarten definieren jeweils andere Bedingungen etwa zu Laufzeit oder Kosten / Ein Überblick

Wann die Miete erhöht werden darf

Berlin/München.Im Mietvertrag ist nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen entscheidend. Es geht auch um Mietdauer und Preiserhöhungen. Vier typische Verträge:

Unbefristeter Mietvertrag

Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozialwohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist und Fristen eingehalten werden, teilt der Deutsche Mieterbund mit.

Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. „Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen“, sagt Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein.

In vielen älteren Verträgen finden sich unwirksame Klauseln. „So sind nach verschiedenen Urteilen die meisten Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn ältere Formularmietverträge verwendet wurden.“ Für Mieter kann sich eine Prüfung lohnen.

Zeitmietvertrag

Hier steht das Ende von Anfang an fest. „Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung. „Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird.“

Das Schlagwort „Eigenbedarf“ reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: „Das Verwandtschaftsverhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist.“

Zeitmietverträge können Vorteile haben. „Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfskündigungen“, so Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Staffelmietvertrag

Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. „Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden“, erklärt Anja Franz.

Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus. „Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen“, sagt sie.

„Wenn die Einstiegsmiete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Staffelmietvertrag für Mieter attraktiv sein“, meint Wagner. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen. Der Mieter weiß also, wie sich seine Miete entwickeln wird.

Indexmietvertrag

Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. „Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt“, erklärt Franz.

Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben. In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ist keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz.

„Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell“, sagt Wagner. Die Miete entwickelt sich kontinuierlich. Für den Mieter hat das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen sind. „Der Nachteil ist, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten“, sagt Franz.