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Wohnen Die Heizung ist veraltet, durch die Fenster zieht es, im Bad sind die Fugen kaputt – diese Rechte hat man als Betroffener

Was Mieter einfordern dürfen

Archivartikel

Berlin/Bonn.Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles top in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Mieter haben dann das Gefühl, abwägen zu müssen: Können sie überhaupt Anpassungen fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?

Im Grundsatz ist die Sache klar: „Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen – auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.“ Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.

„Wie war es zu Beginn?“

Die Türen sind verzogen, die Fenster und der mitvermietete Einbauschrank schließen nicht richtig, im Bad sind die Fugen kaputt? Solche Fälle sind nach Einschätzung des Experten ganz klar: „Es stellt sich immer nur die Frage: Wie war der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses und wie ist er jetzt?“, erklärt Ropertz. Im Zweifel kann das Übergabeprotokoll helfen.

„Treten Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss“, so Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart. Während der Mangel besteht, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. „Die Mietminderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen“, sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, halten Gerichte immer wieder in Urteilen fest.

Der Mietvertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter sogenannte Kleinreparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). „Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken.“ Fensterdichtungen zählten nicht dazu.

„Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist“, betont Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter beispielsweise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er erst einmal keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. „Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen“, erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung. An der Stelle kommt die Kostensteigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro. So der Stand im Oktober 2019.

Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung. „Als energiesparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom.“

Streit um Schönheitsreparaturen

Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden – das ist Instandhaltung. „Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind“, ergänzt Engel-Lindner. „Der Vermieter ersetzt sie natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung.“

Wie ist es mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. „Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf ergibt.“

Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden oder Innentüren sind Aufgabe des Vermieters. Michael Peter, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, empfiehlt den Blick in den Mietvertrag: „Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist.“ Viele Vertragsklauseln seien jedoch laut oberster Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof unwirksam.