Hohe Preise – niedrige Zinsen: Was Immobilienkäufer beachten sollten

Endlich ins Eigenheim umziehen! Dieser Wunsch ist in den letzten Jahren schwieriger zu realisieren. Auf der einen Seite hat die hohe Nachfrage den Markt spürbar ausgedünnt. Gleichzeitig sind dank der niedrigen Zinsen die Preise gestiegen – für Eigenheime und Eigentumswohnungen. Wer sich als Familie jetzt noch für die eigenen vier Wände interessiert, muss mitunter sehr viel tiefer in die Tasche greifen.

Besonders in Großstädten lösen die Preisentwicklungen mitunter Kopfschütteln aus. Um keine teuren Fehler zu machen, hilft nur detailliertes Planen. Was gehört alles dazu? Es reicht inzwischen nicht mehr, sich nur auf die Zinsen zu konzentrieren. Interessenten müssen bei den Preisen am Markt extrem genau hinschauen, die Lage checken und sich natürlich fragen, welche Kreditrate überhaupt realistisch zu stemmen ist.

Immobilienprojekt genau planen

Was kommt zuerst – Finanzierung oder die Immobilie? Diese Frage klingt nach dem klassischen Henne-Ei-Problem. Um überhaupt zu wissen, welche Finanzierung gebraucht wird, muss mehr zur Wunschimmobilie klar sein. Was ist an dieser Stelle besonders wichtig?

Prinzipiell muss hier klar unterschieden werden zwischen dem Kauf aus dem Gebäudebestand und einem Neubau. Letzterer lässt angehenden Eigentümern sehr viel Spielraum hinsichtlich Ausstattung und Lage. Beim Gebäudebestand handelt es sich mitunter um die „Quadratur des Kreises“. Sprich: Zu einem bestimmten Preisniveau wird die Auswahl zunehmend kleiner. Wie sieht die Planung für Immobilienprojekt im Detail aus?

 

• Lage, Lage, Lage: Einer der wichtigsten Aspekte ist nach wie vor die Lage. Hier entscheidet sich, welche Preise aufgerufen werden oder wie die Gebäudesubstanz und Ausstattung aussieht. In deutschen Städten lässt sich der Bestand in unterschiedliche Lagen einteilen. Gerade in den Innenstädten sind Immobilien normalerweise besonders teuer. In Randlagen bzw. den sozialen Brennpunkten sind die Preise im Vergleich deutlich niedriger. Lage heißt aber auch, sich mit der Infrastruktur, Schulen und Kitas zu beschäftigten. Je nach Familienstand unterscheiden sich die Ansprüche doch recht deutlich.
• Preisniveau: Elementar für die Planung des Immobilienprojekts ist der Preis. Dieser hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehört einmal natürlich die Lage. In zentralen Lagen sind die Preise in der Vergangenheit stark nach oben gegangen – teils deutlich über das Niveau des vdp-Index. Ebenfalls deutlichen Einfluss hat die Ausstattung. Hochwertige Immobilen kosten einfach mehr. Um beim Kauf die richtige Entscheidung zu treffen, müssen Interessenten das Preisniveau im Auge behalten. Hier kann es sich lohnen, die Preise etwas großflächiger im Auge zu behalten.
• Die eigenen Finanzen: Ein dritter Punkt auf der Liste sind bei den Vorbereitungen natürlich die eigenen Finanzen. Hier geht es um die Frage, wieviel Eigenkapital zu Verfügung steht und welche Rate realistisch ist. Je höher die Eigenkapitalquote, umso niedriger letztlich die erforderliche Finanzierung. Hierdurch verbessert sich nicht nur die Ausgangssituation beim Antrag. Auch die Zinsen werden niedriger. Zur Planung gehört auch, sich mit der Tilgung zu beschäftigen. Wieviel Geld in die Rate fließen kann, hat Einfluss auf die Laufzeit bzw. Sollzinsbindung und damit indirekt auch auf den Zinssatz.

Immobilienfinanzierung sorgfältig auswählen

Nach der Vorbereitung geht es an die konkrete Suche nach passenden Finanzierungen. Hier spielen die Konditionen eine sehr zentrale Rolle. Besonders wichtig ist im Vergleich natürlich der Zins. Hier machen sich bereits Zehntel Prozentpunkte auf die Laufzeit und Höhe einer durchschnittlichen Immobilienfinanzierung bemerkbar.

Beispiel Heidelberg: Laut RNZ lagen die Preise pro Quadratmeter in den guten Lagen bei rund 3.500 Euro. Eine 100-qm-Wohnung kostete schnell 350.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 2,5% (effektiv) und 25 Jahren Laufzeit belaufen sich die Zinskosten auf mehr als 108.000 Euro. Ein Zins von 2,3% würde das Darlehen um knapp 10.000 Euro billiger machen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die einzelnen Angebote genau zu vergleichen und dabei auf transparente Angaben zu achten, wie auf Younited-Credit.com erklärt wird. Nur so lassen sich die Kosten am Ende möglichst niedrig halten.

Aber: Der Zinssatz ist nicht die einzige Entscheidungshilfe.

Gerade über:

• Sondertilgung
• Tilgungsanpassung
• Ratenpause

lässt sich der Immobilienkredit flexibel gestalten. Besonders wichtig kann in der Planung die Sondertilgung sein. Hier kann ein Teil der Restschuld außerhalb des Tilgungsplans zurückgezahlt werden.

Meist handelt es sich um 5% bis 10% der Summe. Gerade Jahressonderzahlungen helfen dabei, die Immobilie schnell zu entschulden und Zinsen zu sparen. Achtung: Beim Neubau oder Kauf kann es zu Verzögerungen kommen. Sobald ein Darlehen nicht wie vereinbart abgerufen wird, drohen Bereitstellungszinsen. Es macht sich durchaus bezahlt, auch diesen Aspekt in die Planungen einfließen zu lassen.

Zinsersparnis in höhere Tilgung investieren

Sobald eine passende Finanzierung mit niedrigen Zinsen gefunden ist, kann sich entspannt zurückgelehnt werden. Angehende Eigentümer dürfen einen Fehler nicht machen: Den Zinsvorteil verschenken. Hintergrund: Sobald durch einen niedrigen Zins die Rate sinkt, sollte der Tilgungssatz angepasst werden.

Hierdurch ist die Immobilie schneller schuldenfrei. Es ergibt sich letztlich eine ähnliche Situation wie beim konsequenten Ausnutzen der Sondertilgung: Die Zinskosten sinken unabhängig vom Zinssatz deutlich ab. Generell darf die Rate aber auch nicht zu hoch angesetzt werden. Hintergrund: Eine zu knapp „auf Kante“ genähte Tilgung bringt Haushalte unter Umständen in finanzielle Schwierigkeiten.

Fazit: Hohe Preise machen Planen noch wichtiger

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien deutlich gestiegen. Schuld ist die wachsende Nachfrage aufgrund niedriger Zinsen. Ein Zusammenhang, der für angehende Eigentümer zur Hausausforderung werden kann. Eine teure Immobilie zehrt den Zinsvorteil wieder auf. Es ist heute umso wichtiger, sich intensiv auf den Kauf vorzubereiten. Hier geht es nicht nur um die Frage, wie teuer die Immobilie letztlich sein darf. Aspekte wie das Eigenkapital oder Sonderkonditionen fließen in die Bewertung mit ein. Wer diese als Immobilienbesitzer clever nutzt, bekommt das Eigenheim mitunter schneller schuldenfrei.