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Mietpreisexplosion: Gründe, Folgen, Lösungsansätze

Archivartikel

Auch wenn das Wetter in weiten Teilen Europas bisweilen als stark frühlingshaft gilt, ist die Stimmung unter vielen Mietern vor allem in Großstadtgebieten am Tiefpunkt angelangt.  „Gegen Mietwahnsinn“, so der Slogan, unter dem am 6. April 2019 europaweit hunderttausende Menschen ihre Stimme wütend erhoben. Auch bei uns im Südwesten gingen Hunderte auf die Straßen; insgesamt waren es allein in Deutschland 19 Städte, in denen sich Protest regte – allen voran Berlin, wo zwischen 20.000 und 40.000 Teilnehmer ihrem Ärger über Wohnungsmangel und hohe Mieten Luft machten.
Zeitgleich erreichte an jenem Wochenende die medial ausgetragene Debatte um potenzielle Enteignungen großer Wohnungsbaugesellschaften einen weiteren Höhepunkt, als erst SPD-Chefin Andrea Nahles dem Thema eine Absage erteilte, sich dann jedoch ihr Vize Ralf Stegner, sowie Grünen-Boss Robert Habeck positiv dazu äußerten.

Was das städtische Wohnen und die Debatte um seine Kosten angeht, erleben wir einen bewegten Frühling. Doch stellt sich vielen die Frage, wie es überhaupt zu einer solchen Situation kommen konnte. Die Gründe dahinter erläutert unser Themen-Special ebenso, wie es Folgen sowie gute und weniger gute Lösungsansätze eruiert.

1. Die Gründe der Wohnungsnot 

Warum erlebt Europa und vor allem Deutschland derzeit überhaupt eine solche Steigerung der Mietpreise, die teilweise schon absurd anmutet, weil sie in so kurzer Zeit explodierten? Dieser Frage wollen wir uns als erstes stellen – und sie hat viele Antworten.


Stadtlust und -Notwendigkeit

Der wohl wichtigste Faktor ist die Umgestaltung des Arbeitsmarktes. Denn Tatsache ist, dass in den vergangenen Jahren ungewöhnlich viele Menschen in „die Stadt“ gezogen sind.

Nein, nicht in alle Städte, sondern in einige ausgewählte Ballungsräume. Der bayerische Landkreis Erding etwa, wuchs seit der Wiedervereinigung um 44% an. Auch bei uns in der Region liegt die Veränderung je nach Stadt im Bereich von 10 bis 20 Prozent.

Gleichsam verzeichneten weite Teile anderer Regionen, vor allem in den neuen Bundesländern, teils dramatische Bevölkerungsrückgänge. Die Gründe dafür sind vielfältig:

1. Menschen ziehen den Jobs hinterher

2. Firmen siedeln vornehmlich dort, wo gute (auch digitale!) Infrastruktur sowie ein entsprechendes Work-Force-Potenzial vorhanden sind

3. Städte haben auch für das Private die bessere Infrastruktur

4. Immer mehr junge Menschen studieren und ziehen deshalb in die Hochschulstädte – 2002 gab es 1,9 Millionen Studenten, heute sind es rund eine Million mehr.

5. Kleine Gemeinden werden abgehängt, die Bevölkerung zieht weg, die kommunalen Einnahmen sinken, die Infrastruktur stirbt in der Folge ab

6. Deutschland altert. Viele Senioren ziehen die vorhandenen Hilfen in der Stadt der Einsamkeit auf dem Lande vor

7. Das „Häuschen im Grünen“ ist für viele junge Familien längst nicht mehr so wichtig wie einst

8. Pendeln wird immer teurer

Daraus entstand in den vergangenen Jahren eine Gemengelage, die dazu führte, dass einige Städte enorm boomten – und wo viele Interessenten auf ein begrenztes Produkt treffen, steigen die Preise.


Mehr Singlehaushalte

Ein weiterer, seltener beachteter Faktor ist eine Veränderung der hiesigen Lebensmodelle, was das Partnerschaftliche anbelangt.

1991 gab es in Deutschland rund 11,8 Millionen Single-Haushalte. 2017 waren es 17,2 Millionen, genaueres zeigt der aktuelle Mikrozensus des statistischen Bundesamtes.

Diese Tatsache ist einfache Mathematik, die schon damit beginnt, dass in einer Zeit, in der es mehr Singles gibt, es auch mehr Wohnungen geben muss.

Hinzu kommt, dass Single-Haushalte, bezogen auf die Formel „Benötigter Wohnraum pro Person“ sehr unökonomisch sind. Zwar brauchen Einzelpersonen weniger Gesamt-Wohnraum als Zwei- oder Dreipersonenhaushalte. Aber jeder Single will ein eigenes Bad, eine eigene Küche, wo sich in Mehrpersonenhaushalten zwei, drei oder mehr Menschen diese Räume teilen.

Dadurch wiederum sank in den Städten die Anzahl von Bewohnern pro Haus oder machte es notwendig, großmaßstäblich zu sanieren, neue Raumaufteilungen zu errichten – abermals teuer.


Privatisierungswellen und Investitionsnotwendigkeit

Als Deutschland noch im großen Stil nach dem Modell der Sozialen Marktwirtschaft regiert wurde, war die öffentliche Hand Träger von sehr vielen Formen der Versorgung, darunter auch Wohnen. Deutsche Kommunen traten jahrzehntelang stark als Erbauer und Betreiber von Mietwohnungen auf.

Das sicherte einerseits ein bedarfsorientiertes Maß an Wohnraum und andererseits sorgte es dafür, dass die Mieten ein Stück weit vom Markt entkoppelt waren und sich „jeder“ städtischen Wohnraum leisten konnte – gab es ein Einnahmen-Ausgaben-Minus, konnte durch andere kommunale Einnahmen ausgeglichen werden.

In den 1990ern allerdings erodierte das Prinzip langsam, dann immer schneller:

  • Die Wanderungsbewegungen durch den Zusammenbruch von DDR und Ostblock
  • Die Kosten der Wiedervereinigung
  • Die Deindustrialisierung, Globalisierung und Arbeitsmarkt-Umwandlung
  • Der Geburtenrückgang

sorgten dafür, dass Deutschland zum Jahrtausendwechsel ein massives fiskalisches Problem hatte.

Die bekannte Rosskur, um „den kranken Mann Europas“ gesunden zu lassen, war die Agenda 2010 der rotgrünen Bundesregierung.

Weniger offensichtlich war, dass Deutschlands Kommunen ein immenses Entschlackungsprogramm starteten, darunter der Verkauf von abertausenden Wohnungen an private Wohngesellschaften.

Diese Gesellschaften waren und sind dem marktwirtschaftlichen Prinzip viel stärker untergeordnet als es zuvor die städtischen Betreiber waren.

Sie müssen rentabel sein – und vielfach ging das nur über Mietsteigerungen und betraf vor allem jenen unteren Teil der Bevölkerung, der auf sozialen Wohnungsbau angewiesen ist. Gerade hier geschah seit dem Jahrtausendwechsel erschreckend wenig.

Hinzu kam in jüngerer Zeit noch eine weitere Tatsache: Die Niedrigzinsphase.

Klassische Anlageformen wurden seit der Weltwirtschaftskrise immer unrentabler. Also suchten immer mehr Menschen nach Alternativen, um ihr Gespartes so anzulegen, dass es eine Rendite abwarf, die nicht von der Inflation aufgefressen wurde.

Sie fanden sie bei Gesellschaften, bei Fonds, Zusammenschlüssen und dergleichen, die Wohnungen betrieben und auch denjenigen eine Teilhabe am mutmaßlich sichersten Investitionsmodell erlaubten, die sich keine eigene Immobilie leisten konnten/wollten.

Dass auch noch „schwarze Schafe“ hinzukamen, die durch wertspekulierende Zurückhaltung von Wohnraum, Luxussanierungen etc. die Situation verschärften, kommt als Krönung hinzu.


Verteuerung und Anspruchssteigerung

Städte können nicht unbegrenzt wachsen. Das letzte Mal, dass das großmaßstäblich in Baden-Württemberg geschah, war während der großen Gebietsreform in den frühen 1970er Jahren.

Dazu muss man verstehen, dass es aus Naturschutzgründen in Deutschland untersagt ist, Naturflächen in Wohnfläche umzuwandeln, ohne dass dieser Eingriff an anderer Stelle ausgeglichen wird.

Beispiel: Heidelberg könnte nicht einfach ein Neubaugebiet zwischen Altstadt und Königsstuhl errichten. Für jeden Quadratmeter, der dadurch versiegelt wird, müssten anderswo bestehende Versiegelungen beseitigt werden

Dieses Prinzip nennt sich Eingriffsregelung und soll verhindern, dass unkontrolliert Natur zerstört und versiegelt wird.

Leider hat es eben auch zur Folge, dass Stadtgrenzen schwerlich erweitert werden können – was zusammen mit der generellen städtischen Attraktivitätssteigerung ebenfalls einen großen Teil dazu beitrug, dass die urbanen Grundstückspreise sich so stark steigerten.

Hinzu kam, dass die Bau- und Unterhaltskosten pro Quadratmeter ebenfalls seit der Jahrtausendwende stark anzogen.

Primärer Grund dafür ist Energetik: Heutige Baustoffe müssen, um die gesetzlichen Bestimmungen zu erfüllen, ungleich aufwendiger sein als einst – ähnliches gilt für alle anderen Hausinstallationen sowie die Planung.

Rechnet man dann noch gestiegene Lohnkosten hinzu und die Tatsache, dass die Baubranche unter enormem Arbeitskräftemangel leidet, ist es heute ungleich teurer, irgendein Haus zu bauen – auch ein großes Mietshaus.

Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor darin sind allerdings auch wir selbst: Unsere Ansprüche haben sich erhöht. Das bedingt Wohnfläche pro Person ebenso wie die Wünsche nach Ausstattungen, Infrastruktur und dergleichen und sorgt dafür, dass heute der Grund-Anspruch wesentlich größere, hochwertigere, somit teurere Wohnungen erfordert.

2. Die Folge

Jeder, der in einer Stadt seit langem zur Miete wohnt, wird die Folgen schon am eigenen Geldbeutel festgestellt haben. Doch es geht noch tiefer:


Domino-Effekt

Was machen Menschen, wenn die Wohnkosten ein für sie unerträgliches Maß erreichen? Sie ziehen um – und zwar immer dorthin, wo es zwar günstiger ist aber von der Distanz her noch ausreichend.

In jüngster Zeit führt das dazu, dass selbst einstige Randlagen den gleichen Weg gingen, den die Kernstädte zuvor nahmen.

Im Falle Berlins ist mittlerweile auch das benachbarte Potsdam völlig überlaufen, bei Frankfurt ist es Offenbach und in der Region Rhein/Neckar kommt noch erschwerend hinzu, dass dies eine große Metropolregion ist, aus der es kaum ein „Entkommen“ Richtung günstigerer Mieten gibt.

Und die Mietpreisbremse, eigentlich als Hemmnis gedacht, verdient de facto nur das Prädikat „gut gedacht, schlecht gemacht“.

Dieser Stein ist der erste, der das Zeug dazu hat, eine ganze Kette in Gang zu setzen:

1. Eine Stadt verteuert sich über ein bestimmtes Maß

2. Bewohner ziehen in die umliegenden kleineren, noch günstigen Städte

3. Diese Städte werden ebenfalls teurer, sie drängen die Menschen ins Umland

4. Die Gemeinen können aus Umweltschutzgründen nicht beliebig wachsen

5. Die Menschen ziehen immer weiter raus

6. Die Dauer des Pendelns und vor allem die Kosten steigen

7. Die bisherige Verkehrsinfrastruktur versagt, muss teuer ausgebaut werden

8. Das Ende vom Lied zeigte sich in den aktuellen Demonstrationen: Der soziale Friede beginnt zu bröckeln.

Menschen haben nur noch die Wahl, entweder einen Großteil ihres Einkommens ins Wohnen zu stecken oder untragbar viel Freizeit für den Weg von und zur Arbeit aufzuwenden.

3. Die Lösungsansätze


Lösungsansätze für die Misere gibt es zuhauf. Doch auch wenn sie alle gut klingen mögen, sind sie dennoch kaum geeignet, weil sie zu kurzfristig gedacht sind.


Schlecht: Enteignungen

Man muss es nicht wie CSU-Landesgruppenchef Dobrindt sehen, der gegen Robert Habeck polterte:

„Wer wie Herr Habeck nach dem Motto «Enteignen statt Bauen» handelt, schafft nur neue soziale Ungerechtigkeiten und stellt den gesellschaftlichen Frieden in Frage“

Aber Tatsache ist, dass Enteignungen, egal wie groß oder klein die zu enteignenden Gesellschaften sind, langfristig gar nichts bringen:

1. Der Wohnraum einer Stadt bleibt gleich, es wechseln nur Besitzverhältnisse. Die damit einhergehenden Mietsenkungen kommen nur einem Bruchteil der Bevölkerung zugute

2. Deutschland ist eine Marktwirtschaft. Wohnungsbau wird trotzdem größtenteils in privater Hand bleiben – und die Aussicht, enteignet werden zu können, wäre ein tödliches Signal, welches dafür sorgen würde, dass noch weniger gebaut würde als bislang

3. Enteignungen sind nur gegen Entschädigungszahlungen möglich. Diese müssen zwar nicht dem (heute wesentlich höheren als einst beim Verkauf) Marktwert entsprechen. Aber es wäre dennoch eine enorme Belastung für die Kommunen.

Tatsächlich wären Enteignungen daher eine sehr kurzfristige, kurzsichtige Lösung, deren langfristige Folgen alle Vorteile überwiegen würden.


Gut: Hoch, gemeinsam, unkonventionell

Was fällt auf, wenn man sich sämtliche deutschen Städte außer Frankfurt anschaut? Sie sind enorm flach.

Das liegt daran, dass urbanes Wachstum über viele Jahrzehnte hinweg nur zweidimensional ablief. Jetzt muss es auch in die dritte Dimension gehen, denn nichts funktioniert kurz- bis mittelfristig besser.

Allerdings muss Hochbau mit anderen sinnvollen Lösungsansätzen für das urbane Morgen kombiniert werden, um maximale Effekte zu erreichen, sonst ist die verhältnismäßige Wohnraumsteigerung zu gering und es droht eine „New-Yorkisierung“ der Städte:

1. Sowohl neue als auch bestehende Häuser müssen grundsätzlich mit einem Mehrfachen der bisherigen Stockwerkzahl geplant und errichtet/saniert werden.

2. Solche Häuser müssen inklusiv geschaffen werden, mit mehr Fokus auf gemeinsamem Wohnen. Etwa durch stärkeren Fokus auf Wohngemeinschaften, aber auch eine Rückkehr zu mehr gemeinschaftlich genutzten Räumen, etwa Küchen oder Aufenthaltszimmern.

3. Es müssen zudem die Hürden für alternative Wohnformen gesenkt werden – bislang werden beispielsweise sogenannte Tiny Houses rechtlich wie ein normales Wohnhaus behandelt, finden daher kaum Baugrundstücke, die klein genug sind und sind deshalb völlig unrentabel.

Das ist auch deshalb die fixeste Lösung, weil dazu vornehmlich „nur“ rechtliche Hürden zu überwinden sind – auch ein altes Gebäude kann vergleichsweise problemlos aufgestockt werden.


Schlecht: Nachverdichtung

Immer wieder, wenn es darum geht, mehr Menschen in einer Stadt unterzubringen, fällt das Schlagwort Verdichtung. Das Bebauen bisheriger Freiflächen mit zusätzlichen Gebäuden.

Abermals klingt dies sinnvoll – allein wegen der bereits vorhandenen Infrastruktur - hätte jedoch auf lange Sicht weitreichende Negativeffekte:

1. Der sowieso schon geringe urbane Naturraum wird weiter verkleinert. Das wäre ebenso nachteilig für Flora und Fauna wie es das für den Menschen mangels Erholungsflächen wäre

2. Das lokale Stadtklima verschlechtert sich. Die Luftdurchmischung verringert sich, die Belastung mit Abgasen, Feinstaub etc. steigt, weil mangels Freiflächen nicht „durchgeblasen“ werden kann. Gleichsam steigen im Sommer die Temperaturen

3. Es kann zu großflächigen Abschattungen bestehender Wohneinheiten kommen; darüber zu verringerter Wohnqualität und erhöhtem Energiebedarf.

Nachverdichtung kann zwar örtlich sinnvoll sein. Aber als Allheilmittel taugt sie nicht, weil dabei zu viele städtebauliche Faktoren stimmen müssen.


Gut: Verkaufsverbot und neue Betreibermodelle

Ein Teil der heutigen Misere liegt auch daran, dass im Rahmen von Gentrifizierung viele ehemals vermietete Quadratmeter zu Eigentumswohnungen umgewandelt und somit dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen wurden.

Eine vieldiskutierte Lösung könnte es sein, solcherlei Umwandlungen künftig zu untersagen; für ein solches Modell plädiert auch Finanzminister Scholz. Allerdings erfordert es sehr genaue Einzelfallprüfungen, ein generelles Verbot hätte auch Nachteile.

Zudem kann es auch helfen, wenn andere Modelle als „Hier der Hausbesitzer, dort die Mieter“ stärker in den Fokus rücken. Als vielversprechendstes, dabei schon sehr altes Modell gilt dabei das genossenschaftliche Wohnen: Die Mieter eines Hauses sind gleichsam dessen Eigentümer und entscheiden gemeinsam.

Und wo es mittlerweile in jeder Stadt Coworking-Spaces gibt, ist es eigentlich auch nicht verwunderlich, dass sich das Konzept auch auf das Wohnen erstreckt: Co-Living, also das weniger vertragsgebundene, situationsabhängige gemeinsame Wohnen


Schlecht: Vermieterrechtsstärkung

Dass die stärkste Waffe gegen Wohnraummangel und Mietpreisexplosion darin besteht, verstärkt zu bauen, dürfte unstrittig sein.

Allerdings sehen dies so manche Zeitgenossen auch als Anlass, um die Wurzeln der heutigen Probleme in richterlichen Entscheidungen der jüngeren Vergangenheit zu verorten. Namentlich solcher, die Mieterrechte stärkten.

Da fallen dann Worte wie „entrechtet“, die andeuten sollen, dass heutige Vermieter dank der Judikative kaum noch Kontrolle über ihr Eigentum hätten und Argumente, die behaupten, dass es besser wäre, wenn „wie früher“ Mieter leichter gekündigt werden könnten.

Das wiederum ist eine falsche Denkweise. Denn es würde primär dazu führen, dass Mieten zu einer noch prekäreren Wohnform würde. Wo Mieter heute „nur“ Sorge um Kostensteigerung haben müssen, würde eine Schwächung ihrer Rechte nach sich ziehen, dass auch noch die weitaus größere Sorge um schnellen Rauswurf käme.

Tatsächlich würde eine Vermieterrechtsstärkung das Gegenteil des Gewünschten erzielen: Es würde noch stärker dazu führen, dass Mieten stiegen – wer nicht mitgehen kann, wird eben fristlos rausgeworfen.

 

Gut: Stärkung des Landes

Drei Tatsachen:

1. Das produzierende Gewerbe sowie das Handwerk als zwei der wichtigsten Jobs, die persönliche Präsenz erfordern, werden immer weniger zum bestimmenden Arbeitgeber

2. Immer mehr Jobs sind in der Handels- und Dienstleistungsbranche angesiedelt

3. Physische Präsenz ist bei diesen Jobs sowie, Einkäufen, Arztgesprächen, Amtsgängen, Dienstleistungen weniger erforderlich

Der Schlüssel dazu lautet Digitalisierung. Denn nur sie ist in der Lage, eines der Hauptprobleme für die Mietpreisexplosion an der Wurzel zu ergreifen, der allererste Punkt dieses Artikels, die Stadtlust und -Notwendigkeit.

Viele Menschen verkennen, was dahintersteckt, wenn einmal mehr gemeldet wird, dass die Internetanbindung auf dem Land hinterherhinkt.

Es geht nicht darum, schnelles Serienstreaming in höchster Qualität zu ermöglichen. Es geht vielmehr darum, den ruralen Raum als Wohn- und Arbeitsort neu zu befeuern.

  • Home-Office, als einer der wichtigsten Vertreter, bedingt eine Hochleistungs-Internetanbindung, damit die Kommunikation so absolviert werden kann, als stünden alle gemeinsam in einem Büro.
  • Einkaufen ohne vor Ort vorhandene Geschäfte bedingt gesenkte rechtliche Hürden für neue Liefer- und Mobilitätskonzepte, die sich auf Digitaltechnik stützen – angefangen bei der autonomen Paketdrohne bis hin zu selbstfahrenden Bussen.
  • Die medizinische Behandlung, ohne physisch beim Arzt zu sein, bedingt ebenfalls Digitaltechnik, aktuell aber vor allem das Anpassen rechtlicher Hürden – das neue E-Health-Gesetz 2, welches  Ende 2018 starten sollte und genauere Regelungen, etwa zum elektronischen Rezept, enthält, lässt noch auf sich warten.

Der wichtigste Grund, warum so viele in die Städte ziehen, ist, weil ihnen keine andere Wahl bleibt.

Digitaltechnik allein könnte das Zeug dazu haben, diese Wanderungsbewegung einzubremsen, weil sie es möglich macht, auf dem Land sehr viele bislang ausschließlich-urbanen Vorteile zu genießen.

Aber: All das muss sofort angegangen werden. Denn die Geduld der Mieter ist ziemlich am Ende angelangt.