Recht und Soziales

Wohnen Wenn ein Eigentümer von ihm vermietete Räume besichtigen will, braucht er einen guten Grund

Hausrecht hat nur der Mieter

Hamburg.„My home is my castle“ – übersetzt etwa: Mein Zuhause ist meine Burg. Dieses Sprichwort gilt nicht nur für Eigentümer. Auch für Mieter ist ihr Zuhause ein Schutzbereich. Denn wer wann in ihre Wohnung oder ihr Haus kommt, entscheiden nur sie selbst. Vermieter jedenfalls haben kein generelles Zutrittsrecht.

Das bedeutet: Der Vermieter kann nicht einfach bei seinem Mieter an der Wohnungstür klingeln und sagen, er wolle die Räume besichtigen und schauen, welchen Eindruck die Wohnung mache. „Grundsätzlich gilt, dass der Mieter das alleinige Hausrecht in der von ihm gemieteten Wohnung hat“, sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.

Allerdings gibt es durchaus Situationen, in denen sich Vermieter Zutritt verschaffen können. „Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter Mängel reklamiert hat und der Vermieter das überprüfen möchte und die Mängel beseitigen lassen will“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Der Vermieter kann die Wohnung auch besichtigen, wenn es um den Verkauf geht, um die Neuvermietung oder wenn er Modernisierungen plant. „Der Vermieter hat nach fünf- bis zehnjähriger Mietzeit das Recht auf Besichtigung, um eventuell nötige Instandsetzungsarbeiten durchzuführen“, erläutert Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Nötig sein kann laut Klinger zudem die regelmäßige Überprüfung von technischen Einrichtungen der Wohnung durch den Vermieter. Das gilt vor allem für ältere und sehr störanfällige Anlagen.

Ankündigung im Voraus

„Auch die Installation und das Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser und Heizung berechtigt den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung“, betont Klinger. Der Vermieter oder die von ihm beauftragte Firma muss die Besichtigung aber zwingend im Vorfeld ankündigen, bei berufstätigen Mietern drei bis sieben Tage vorher. So entschieden das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 15/11 C 592/03) und das Landgericht Frankfurt/Main (Az.: 2/17 S 194/01). „Bei nicht berufstätigen Mietern kann eine Ankündigung von 24 Stunden vorher ausreichend sein“, erklärt Jörg. Es kommt aber auch immer darauf an, was besichtigt werden soll (siehe Infobox).

Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel zu der Mietwohnung haben, erläutert Ropertz. Hat der Vermieter trotz eines Neins des Mieters einen Zweitschlüssel und nutzt ihn ohne Einverständnis des Mieters, begeht er Hausfriedensbruch.

„Anders ist die Situation, wenn aus der Wohnung etwa ein starker Brandgeruch strömt“, erläutert Jörg. Bei einer offensichtlichen Gefährdung für Leib und Leben des Mieters oder anderer Mitmieter besteht Gefahr in Verzug. Dann kann ein Öffnen der Wohnungstür durch den Vermieter geboten sein.

Betritt der Vermieter mit Einwilligung des Mieters die Wohnung, kann er nicht unbedingt alle Räume besichtigen. „Wenn es sich etwa um einen zu begutachtenden Schaden im Wohnzimmer handelt, dürfen nur die entsprechenden Durchgangsräume, um in das Wohnzimmer zu gelangen, betreten werden“, betont Klinger.

Will der Vermieter Nachmietern oder Kaufinteressenten die Wohnung anbieten, dürfen laut Jörg alle Zimmer gezeigt werden. Die Dauer der Besichtigungen ist aber durch das Gebot der Rücksichtnahme begrenzt. „Für Wohnungsbesichtigungen werden 30 bis 45 Minuten als angemessen erachtet“, sagt Klinger unter Verweis auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main (Az.: 2/17 S 194/01). Ein Termin zur Wohnungsbesichtigung darf nur zu den üblichen Zeiten angesetzt werden. „Angemessen sind etwa Termine an Wochentagen zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr“, erklärt Ropertz.

An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahmefällen stattfinden, samstags ist sie jedoch generell erlaubt. „Nach Möglichkeit muss der Vermieter versuchen, sich mit dem Mieter auf Termine zu einigen“, merkt Ulrich Ropertz an.