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Fallstrick Wohnfläche

Finanzen: Nachmessen bei Kauf oder Miete – und möglicherweise sparen

Wer eine Wohnung mietet oder kauft, will deren Größe wissen. Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl der Preis als auch die Nebenkosten. Da stellt sich die Frage, wie verlässlich die Maßangaben sind und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt. Fragen und Antworten zur richtigen Wohnfläche.

Was bedeutet eigentlich Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume – einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Garage, Waschküche oder Trockenräume zählen nicht dazu, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Bei Schrägen bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt. Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt?

Manchmal zeigt schon der bloße Augenschein: Die in der Annonce mit 100 Quadratmetern angepriesene Wohnung passt beim besten Willen nicht in die besichtigten drei kleinen Kämmerchen hinein. Nachmessen mit Zollstock, Maßband oder Laserentfernungsmesser liefert ebenfalls Anhaltspunkte. Do-it-yourself-Methoden sind jedoch häufig fehlerbehaftet: Zählt der Einbauherd mit? Werden Säulen, Heizungsnischen und Fenstervorsprünge eingerechnet? Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, das Ermitteln der tatsächlichen Wohnfläche einem Vermessungsexperten zu überlassen. Dessen Honorar liege abhängig von der Wohnungsgröße zwischen 50 und 100 Euro.

In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst dann zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Sachen streiten. „Zum Beispiel über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung“, sagt der Flensburger Rechtsanwalt Finn Witt, Mitglied im Arbeitskreis Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins. Denn für Nebenkosten und Mieterhöhung ist nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend – und die muss nicht unbedingt mit den im Mietvertrag genannten Quadratmetern übereinstimmen (Az.: VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14).

Auf welche Vorgaben kommt es an?

Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche. Größenangaben wie „ca. 85 Quadratmeter“ gelten per se als zu vage. Sie könnten deshalb vor Gericht vorteilhaft für Mieter sein, sollte die tatsächliche Fläche abweichen. Das leitet sich aus einem BGH-Urteil ab (Az. VIII ZR 144/09).

Was tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ist?

Das hängt von der Abweichung ab. „Bis zu zehn Prozent nach oben wie nach unten sind zulässig“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Dann bleibt die Miethöhe grundsätzlich unverändert. Aktiv werden sollten Mieter bei deutlichen Abweichungen. Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst ab einer Differenz oberhalb der zehn Prozent-Marke, wenn die Wohnung in der Realität also deutlich kleiner ist, als vereinbart. Mieter können zum Beispiel wegen einer 15-prozentigen Flächendifferenz die Miete um 15 Prozent kürzen, sagt Hartmann und verweist auf ein BGH-Urteil (Az. VIII ZR 144/09). Außerdem kann der Mieter verlangen, dass die Miete in Zukunft runtergeht. Nebenkosten werden ebenfalls nach der realen Größe verteilt. Wird mehr Fläche angesetzt, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwand erheben und darüber hinaus für künftige Zahlungen eine Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse verlangen, empfehlen die Mietervereine. Überzahlte Miete aufgrund falscher Wohnungsgröße können Mieter bis maximal drei Jahre zurückfordern. Dann endet die Verjährungsfrist. Gleiches gilt für zu viel gezahlte Nebenkosten. dpa