Schwetzingen

Haus & Grund Tipps von Profis für Vermieter und Hausbesitzer

Nach Abnahme sind Schäden problematisch

Archivartikel

Bei kaum einem anderen Vorgang im Mietverhältnis kann man alles richtig oder alles falsch machen. Die Rede ist von der Wohnungsabnahme, an der kein Vermieter vorbeikommt, wenn der Vertrag endet. Groß war daher das Interesse für das Immobilien- und Erbrechtsforum, zu dem Haus & Grund Region Schwetzingen-Hockenheim Mitglieder und Gäste ins Bassermannhaus eingeladen hatte.

Nach Einführung des Vorsitzenden Rudolf Berger mit Informationen zur „ortsüblichen Miete“ in Schwetzingen beleuchtete Fachanwalt Wolfgang Reineke eingehend den Ablauf einer Wohnungsabnahme einschließlich Erstellung eines Rückgabeprotokolls sowie den Umgang mit vorgefundenen Mängeln. Insbesondere bei letzteren seien Art und Umfang der auftauchenden Fragen kaum zu überblicken. Wie grenzt man einen Schaden von einer „noch vertragsgemäßen Abnutzung“ ab? Gerade bei Raucherwohnungen kann dabei heftiger Streit entstehen. Und wenn es sich um einen Schaden handelt, wie wird dieser bei Gegenständen bemessen, die schon einige Jahre alt sind?

Im Hinblick auf „versteckte Mängel“ ist es auch riskant, ein Wohnungsabnahmeprotokoll vorbehaltslos zu unterzeichnen. Mancher Vermieter hat erst bei einem zweiten Durchgang und bei „richtigem Licht“ Schäden entdeckt, die dann – so die gängige Rechtsprechung – aber nicht mehr geltend gemacht werden können. Vorsicht sei auch wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten geboten.

In ganz engem Zusammenhang mit der Abnahme steht schließlich eine vom Mieter gestellte Sicherheitsleistung, die so genannte Kaution. Unter welchen Voraussetzungen diese vom Vermieter im Einzelfall in Anspruch genommen werden kann und wie sie abzurechnen ist, wurde eingehend erläutert. Nicht möglich ist dies, so die neuere Rechtsprechung, im noch laufenden Mietverhältnis.

Sorgfalt bei Umgang mit Nachlass

Im zweiten Teil der Veranstaltung referierte Fachanwalt Michael Rudolf zum Thema „Nachlassgestaltung bei Immobilienbesitz“. Auch hier gelte es, sich erst einmal über grundlegende Fragen Klarheit zu verschaffen. Dazu gehört vor allem die Erkenntnis, dass eine Nichtregelung in der Regel die Ungewissheit hat, wem überhaupt das Nutzungsrecht zusteht. Scheitert eine Einigung, droht die Zwangsversteigerung.

Unverzichtbar ist auch eine verbindliche Feststellung des Werts der Immobilie, damit man weiß, wie etwa getätigte Investitionen, Hilfeleistungen beim Hausbau, Vorausempfänge oder erbrachte Pflegeleistungen zur Anrechnung gebracht werden können. Als Werkzeuge zu einer gerechten Nachlassgestaltung stellen sich die Anordnung zur Erbteilung, die Festlegung eines Wertausgleichs oder ein Übernahmerecht gegen Zahlung dar, geeignet etwa bei Auseinandersetzung unter Geschwistern.

Bei mehreren Immobilien sind noch vorhandene Verbindlichkeiten und Wertunterschiede mit ins Kalkül zu ziehen, um Streit zu vermeiden. Erblasser, so sagt die Statistik, sind ohnehin in diesem Punkt „blauäugig“. Weit unter zehn Prozent gehen davon aus, dass es wegen des Nachlasses zu Streit kommen könnte. Fragt man hingegen die Kinder, so sieht es anders aus: Hier rechnen fünfundzwanzig Prozent mit Auseinandersetzungen unter den Erben. Schon deshalb, so Michael Rudolf, sei „äußerste Sorgfalt“ beim Umgang mit dem Nachlass geboten. zg

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